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2011年8月份许昌房地产市场运行监控报告
编辑:许昌楼市网 2011年11月02日20:41 来源:许昌楼市网
摘要:许昌楼市网特别提供:2011年8月份许昌房地产市场监控报告
一、宏观政策、经济

     ——“限购”将扩容。国务院常务会议已明确要求已实施限购措施的城市要继续严格执行,房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施,有关部门正在“圈定”限购新名单。
     ——“限贷”范围扩大。银监部门日前重申:对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
     ——限房价出台。河北廊坊房管部门近日向开发商发出房价控制目标参考性建议,比如新建普通商品住房价格最高不得高于9000元/平方米。
     ——限地价。北京近期挂牌出让的门头沟区永定镇一地块,采取“限地价、竞房价”的交易方式,即:在确定地价的情况下,以“价低者得”的原则,由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格,承诺房屋销售价格最低者为竞得人。

     住建部下发二三线城市限购五大标准
     二三线城市楼市限购令即将出台。
     8月16日获悉,住建部已经下发文件,要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,并给出限购五大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府,预计二三线城市限购令靴子即将落地。
     住建部给出的新增限购城市名单的建议5条标准包括:其一,根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,处于房价涨幅前列的城市;其二,将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较,涨幅较高的二三线城市;其三,今年上半年成交量同比增幅较高的城市;其四,位于已限购区域中心城市周边,外地人购房比例较高的城市;其五,群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
     住建部建议,凡符合上述2条者就纳入到限购范围内

     银行信贷持续收紧,资金成本居高不下,各家银行在个人按揭贷款领域继续维持“紧缩”。

     央行披露下一阶段政策 进一步落实好差别化房贷政策
     中国人民银行日前公布二季度《中国货币政策执行报告》提出,下一阶段要合理运用利率等价格调控手段,调节资金需求和投资储蓄行为,管理通胀预期。
     《报告》提出,下一阶段,央行将实施好稳健的货币政策,坚持调控的基本取向不变,继续把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务,加强对国内外经济形势的观察和分析,把握好政策的力度和节奏,提高调控的针对性、灵活性和前瞻性,巩固前期调控成果,科学评估判断政策的当期和预期效果,处理好保持经济平稳 较快增长、调整经济结构和管理通胀预期之间的关系。
     下一阶段,将按照主动性、可控性和渐进性原则,进一步完善人民币汇率形成机制,发挥市场供求在汇率形成中的基础性作用,参考一篮子货币进行调节,增强汇率弹性,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定,促进国际收支基本平衡。将进一步落实好差别化住房信贷政策,对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款,促进房地产市场健康平稳发展。

     央行、银监会要求银行放贷支持公租房建设
     央行、银监会联合发布《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》,要求银行加大力度,支持和配合地方政府做好保障房建设工作。
     通知要求,对于政府投资建设的公共租赁住房项目,凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的,各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求,直接发放贷款给予支持。
     通知指出,对于不符合上述条件的政府投资建设的公共租赁住房项目,各银行业金融机构可在符合相关前提下,向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款。

     经济
     2011年1-7月许昌固定资产投资增长31.1%
     2011年1-7月,全市完成固定资产投资446.31亿元(全省排名第7位,比上月提高1位);同比增长31.1%(全省排名第5位,比上月提高1位)。投资增速高于全省投资增速个1.1个百分点,增速比上半年(31.7%)回落0.6个百分点,比一季度(27.9%)提高3.2个百分点。其中房地产开发投资49.43亿元,同比增长41.1%;民间投资416.09亿元,同比增长36.3%;亿元以上项目完成投资203.71亿元,同比增长114.5%。

     公募基金首次涉及房地产,不动产基金将面世
     今年年初首发黄金基金之后,诺安基金再发国内首只不动产基金。诺安收益不动产基金将于8月22日起公开发行。公告显示,在直销中心、网上交易系统及各大银行和券商代销网点认购该基金的最低金额为1000元,1000元便可参与不动产投资,可谓为国内投资人开启了不动产投资的新时代。

     宏观市场小结
     1、在这一轮房地产调控打出的“组合拳”中,行政手段比重较以往更高,“有形之手”在楼市诸多环节全面发力。不过,高房价仍未完全“降服”。
     2、目前房地产调控以落实现有政策为主,出台第二波政策的可能性小。
     3、许昌市目前投资情况呈持续增长势态,新推出的不动产基对房地产市场投资能产生多大的影响,仍需了解!

     二、土 地 市 场
     全国2011年计划住房用地21.8万公顷
     2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷,与2010年全国住房用地供应计划(18.47万公顷)和实际供应量(12.63万公顷)相比,分别增加18%和72.6%,超过前两年年均实际供地量(10.17万公顷)。其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷,占住房用地供应计划的78.6%,比去年提高2个百分点。计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷,占住房用地供应计划的35.5%,与2010年计划(6.58万公顷)和实际工地(3.24万公顷)相比,分别增加17.6%和138.9%。

     河南省计划供应住房用地1.32万公顷
     2011年河南省计划供应住房用地1.32万公顷,其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划1.08万公顷,占住房用地供应计划的81.8%,超出了78.6%的全国计划。

     许昌市计划供应住房用地 0.16万公顷
     许昌市本级2011年度国有建设用地供应计划安排土地供应总量为1601.0205公顷,其中新增1186.7177公顷,存量414.3028公顷。按照用途划分,商服用地235.5612公顷,工矿仓储用地257.8798公顷,住宅用地830.60476公顷(其中:廉租住房用地1.73公顷(实行配建制),公共租赁住房用地3.2公顷(实行配建制),经济适用住房用地155.16879公顷,商品住房用地670.50597公顷),公共管理与公共服务用地152.83254公顷,交通运输用地99.5222公顷,特殊用地24.62公顷。按照区域划分,魏都区724.4986公顷,东城区713.757公顷,经济开发区157.8349公顷。

     许昌国土资源局2011年8月土地挂牌出让情况
    

    

     土地市场小结
     1、目前许昌土地市场态势正逐步向稳定的调控预期目标发展。
     2、土地放量仍然较大,市场需要一定的时间来消化,大宗地块的开发仍需要持续数年。下半年将推出的住宅用地中,仍会以中小宗地块为主。
     3、近期一系列的政策有利于缓和各企业拿地的势头,有利于市场的健康良好发展。

     三、许昌区域划分
     按照许昌房地产分布特征,将许昌市划分为三个区:东城区、中心区、西城区。
    

    东区板块是许昌市城市规划的重点发展方向,受政策导向影响,起点较高,是最具有升值潜力的片区;同时,由于东区良好的市政规划,东区也成为最适宜人居的豪宅片区;东城区作为城市整体规划中的“行政及居住核心区域”,在售住宅项目多以中高档以上的高层和小高层为主,主要分布在东区的靠近市政府的魏文路周边及前进路附近。客户主要来源以私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主还有部分来自其他县城的客户。
    

    东区房地产发展趋势分析:产品主要是以小高层和高层为主,主力户型以120平方左右的三房为主。其次,小户型住宅供应有所增加,但市场接受度较低,多数成为滞销产品。 东区住宅价格普遍较高,多集中在4300-4800元/平米左右,逐渐成为许昌市的价格制高点。由于该区域价格较高,需要目标客户具有较强的价格承受力,因此,该区域将来必将逐渐成为财富、政治、文化精英的聚居地。 区域房地产发展过度依赖于市政建设速度,且区域内竞争非常激烈。

     中心区作为城市的“商业、金融、居住中心”,目前住宅多以中档及中高档小高层和高层为主;项目主要分布在丞相府广场周边及八一路段。该区域的客户多以楼盘周边客户为主,包括楼盘周边学校的老师,医生及周边企业的员工等。本区域的客户体现出明显的“就近购房”的特点。
    

    中心区房地产发展趋势分析:区域未来可供开发的土地有限,将主要以旧城改造和综合体项目开发为主。产品方面,主要是以中档及中高档小高层、高层为主,多层已渐渐成为稀缺;主力户型为85平方左右两房、120平方左右的三房与140平方左右的四房。价格方面,中心区住宅以中档及中高档住宅为主,价格一般集中在3500—4300元/平米左右。由于其地处城市中心商业圈,楼盘价值比较有保障,低端楼盘几乎没有。近期开发的楼盘价值有较大的提升,随着城市居民的购买潜质被发掘,良好的配套和地段将是中心区价格提升的一大保障。客户方面,由于该区域的各种生活教育配套都比其他两个区域要齐全,导致生活成本较低,因此许多中心区的客户都倾向于在工作或原来居住的周边购房,“就近购买”的趋势异常明显。主力客户为楼盘周边的企业中高层及收入较为稳定的教师群体及医生群体,私营业主也占有相当的数量。

     西区作为城市整体规划中的“工业及居住区域”,该片区房地产发展比较缓慢,落后于其它两个区域。由于该区域的工业较多,各种生活教育配套远远不如中心区。随着市场的逐渐发展,目前铁西区供应的产品主要以中高档多层和小高层住宅为主,搭配少量高层住宅。项目主要分布在许继路周围及许继路以北五一路北段。客户主要来自于项目周边的企业员工、中高层,私营业主,项目周边的医生、教师。该区域的客户同样呈现“就近购买”的特性。
    

    西区房地产发展趋势分析:未来区域内将以大体量的城中村和工业基地置换为背景的改造项目为主;产品方面,铁西区主要以中高端多层和小高层住宅为主,主力户型面积主要集中在90-140平方之间,其中120平米左右的三房为该区域供应的市场主力户型,且市场反应良好,高层住宅在该区域市场上的接受度慢慢提高。价格方面,铁西区市场在过去几年的供应一直较少,远远落后于其他两个区域。但从时代皇廷、碧水名郡的热销,加上近两年政府加大铁西区的住宅土地供应量,市场热度逐渐升温,目前区域价格集中在3200-3800元/平方。客户方面,铁西区的客户呈现明显的“就近购买”的倾向,这样既有利于延续其原有的圈层生活,同时使生活成本最优化。由于铁西区是城市的主要工业区,因此优质企业的员工及中高层管理人员成为该区域购房的主力人群。

     四、许昌市重点个案
     城标·尚郡
     投资 商:河南城标置业
     地理位置:许昌市前进路与学院路交汇处
     总建面积:102亩
     总建筑面积:18万㎡
     建筑风格:欧陆风情
     最宽楼间距达到100米
     容 积 率:2.65
     绿 化 率:48%
     建筑形态: 小高层、高层
     主力面积: 80㎡ 两房、118㎡三房、129㎡三房、136㎡三房
     8月27日城标·尚郡展示中心开放。

     空港新城
     开 发 商:许昌空港新城置业
     地理位置:许昌市天宝路与魏武大道交汇处
     总建面积:1048亩
     总建筑面积1800000㎡
     容 积 率:2.58
     园林风格: 现代风格
     建筑风格: 现代风格
     产品类型: 多层、小高层、高层
     主力面积: 70㎡两房、80㎡三房、130㎡三房
     均 价:4800元/㎡

     项目分四期开发,目前一期由11栋多层,1栋小高层和7栋高层组成。首批销售3栋洋房,2栋多层,1栋小高层和一栋高层。
     2011年5月8日,空港新城售房中心及实景体验区亮相!2011年5月15日,空港新城首批VIP会员招募! 当天办卡。
     2011年5月28日,一期房源于许昌市会展中心选房。
     8月27日,空港新城11#精装公寓VIP认筹。

     本项目房源集中在两房和三房,分别占总数的16%和84%。两房面积在70㎡-80㎡之间,三房面积集中在110㎡-140㎡之间。三房包括110㎡-120㎡,120㎡-130㎡,130㎡-140㎡三个面积段。
     特色户型为项目15#开发的LOFT,70㎡-80㎡两房和80㎡-90㎡三房,洋房一层带地下室和下沉花园。
     5#、8#、12#洋房一层价格在6000元/㎡二层价格在5500元/㎡。15#LOFT均价在4300元/㎡。
     推出户型以三房为主,主要是满足顾客一次改善性需求,部分小户型两房目的在于满足一定的青年人购房需要,引导青年人住房消费。

     卖 点:新都会,候机楼,高铁站是其卖点。
     宣传语:跨入高铁与飞机的时代。让千年古城腾飞!让世界共新春!
     点 评:该项目目标定位与区位优势明显,项目以高级白领与时尚白领阶层为主要客户群,户型设计以满足一次改善性需求为主,并适当引导年轻人住房消费。

     阳光花墅
     开 发 商:河南正诚置业有限公司
     地理位置:许昌市魏武大道与前进路交汇处
     总建面积:29万㎡
     容 积 率: 2.9
     园林风格: 简欧风格、建筑风格: 简欧风格
     产品类型: 洋房、小高层、高层
     主力面积: 洋房 150-160㎡三房、小高层180㎡三房、高层130㎡三房160㎡三房、复式310㎡复式五房
     均 价: 洋房约5100元/㎡ 、小高层约5100元/㎡、高层约4100元/㎡ 、复式约7400元/㎡

     阳光花墅由7栋多层洋房,3栋小高层,15栋高层组成,共分三期。 当前推出第一期包括3栋洋房,2栋小高层,4栋高层。
     洋房户型以150㎡三房为主、小高层户型面积集中在180㎡、高层分为130㎡三房、160㎡三房、310㎡的复式五房
     户型配比分析

     价位分析
     本项目洋房、小高层、洋房全部表现为三房,面积分别在140㎡-190㎡之间。主力面积在136㎡-140㎡跟160㎡-170㎡两个面积段。
     三房中洋房所占比例为14%、小高层所占比例为20%、高层所占比例为66%、特色户型为项目中央位置临景310㎡复式五房。
     3月份排卡数量700多,3月26号开盘前解筹200多套,多层占多数。
     本项目共分三期,第一期于2011年3月26日开盘,开盘当天共推出房源408套,选房签约客户近300个。
     销售均价:小高层均价4200左右(优惠后3900-4000元左右),多层洋房成交均价约5000元左右,最高价6200元/㎡。
     优惠:前100个号优惠一万二,100到200优惠八千。

     推广分析
     卖 点:大面积段复式产品
     宣传语:良辰美景、赏心乐事、如花美墅、似水流年
     点 评:本项目处于许昌新城较东位置,区位优势一般,目前生活配套不够完善。项目将客户目标锁定在多次改善住房条件的成熟商品房消费者市场上,价格相较其他楼盘也高出一定比例,产品周期会比较长。

     恒达·NAPA溪地
     开 发 商: 许昌恒达房地产集团有限公司
     项目地址:莲城大道与魏文路交汇处
     占地面积:134亩
     建筑面积:28.5万平米
     物业类型:住宅(高层)
     容 积 率:2.98
     绿 化 率:50 %
     主力户型:93-190㎡
     项目规划:6栋18层、14栋26层高层、分两期开发,二期10栋高层
     项目一期十栋楼,五栋定向开发,五栋正常销售。
     2010年10月10日亮相,10月23日新品推介, 11月6日认筹当天认筹约300个。
     10年12月到现在几乎去化85%,现在处于一期正常销售和二期的认筹同时进行中。
     户型分析
     项目一期大多都是两梯四户型,左右两边为南北通透的三房,中间为相邻的两户纯南户.户型整体来说方正合理。
     推广分析
     主题推广语:
     恒达·NAPA溪地,把家种在花园里
     恒达·NAPA溪地,花园式的家献给热爱生活的您!
     推广活动 :
     冰爽夏日,豪礼惠全城、玫瑰七夕 情定NAPA溪地、爱情许愿树,爱就大声说出来、每天77份鲜花、巧克力、水晶之恋果冻等、爱情礼包大派送、根据婚龄送相应的幸福礼金。

     未来·东岸华城
     开 发 商:许昌未来房地产开发有限公司
     地理位置:许昌市建安大道清潩河畔
     总建面积:128亩
     总建筑面积:280000 平方米
     容 积 率:3.28
     绿 化 率:35 %
     建筑风格: Art Deco
     产品类型: 别墅、小高层、高层
     物 业 费:浙江绿城物业管理有限公司
     主力面积: 120㎡三房、135㎡三房、160㎡四房
     户型分析
     项目包括12别墅,6小高层,10高层,共分三期开发完成。当前第一期为4栋叠加别墅4栋小高层和两栋高层。二三期尚未确定。
     项目本期推出别墅、小高层和高层,表现形式为三房和四房。
     三房面积集中在120-130㎡之间,面积分配比较宽松。
     小高层三房面积在150-170㎡之间,小高层、高层均价约4500元/㎡,面积分配相当富足,满足三代同堂居住。
     别墅四房面积分配在230㎡、270㎡,预计均价在9000元/㎡;除了满足客户的空间需求之外,还能给客户带来极强心里满足感。
     项目状况
     8月28日下午3点,未来·东岸华城产品推介会于三鼎华悦大酒店举行。当天到访客户近300组。
     卖点分析
     卖 点:天然河脉,顶级政务资源,跨界城市的无双宝地
     宣传语:政务核心·城市玉带·28万㎡上流疆域
     点 评:东岸华城背靠清潩河,面向新政区。大面积户型可以满足多次改善需求客户的需要。

     总 结

     有利因素
     一是从长期看,住房刚性需求依然存在。全市房地产市场起步较晚,商品房主要以自住消费为主,投资性购房较少,随着城镇化程序的加快,全市将继续加大经济合用房和廉租住房建设力度,稳步推进老城区和“城中村”改造进度,继续启动县(市)房地产开发市场,因此,全市房地产市场仍然有着较大的市场潜在力量;
     二是全市房价趋于基本理性。与全省其他城市相拟,房价居中等水平,虽然一线城市的降价风暴对全市房价产生一定的影响,综合各方面,目前全市房价处于“涨无力、降有限”的博弈状况,但随着市场形势的发展,各项政策的落到实处到位,房价将趋于基本理性;
     三是房地产市场依然处于调整期,但调整的期限将逐步缩短,投机性成分开始减少,市场将逐步回归理性。

     不利因素
     一是受楼市调控的影响,国内商业银行对开发企业和购房人的贷款持审慎态度,开发企业和住房消费者从商业银行获取贷款的困难程度依然较大,尤其是开发企业资金紧张的环境近期内难于获得有效改善;
     二是受国际、国内经济形势的影响,股市、基金、房市、楼市连续低迷,大量居民财产性收入较少,生活压力加大,刚性购房需求受到抑制;
     三是政策的刺激效应有明显的滞后期。据调查,虽然有诸多政策出台,对房地产市场的长期趋势看好,但政策的作用会有一段延缓期,2011年房地产市场下行压力仍然较大。

    

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