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2011年3月份许昌房地产市场监控报告
编辑:许昌楼市网 2011年07月02日16:18 来源:许昌楼市网
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2011年3月份许昌房地产市场监控报告

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     宏观政策
     ◇温家宝:坚定不移地搞好房地产市场调控
     2011年3月5日上午9时,第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕,听取国务院总理温家宝作政府工作报告,审查“十二五”规划纲要草案、年度计划报告和预算报告。
     温总理说,坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。
     楼市调控的八个要点
     一、合理确定本地区房价控制目标
     二、加大保障性安居工程建设力度
     三、完善相关税收政策,加强税收征管
     四、强化差别化住房信贷政策
     五、各地要增加土地有效供应,落实保障性住房等要求
     六、省会城市户籍家庭第三套房停购,非户籍家庭第二套房停购
     七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
     八、坚持和强化舆论引导

     国家住建部3月29日深夜通知,要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时,要在本地区内听取社会意见,使各地调控目标的制定科学合理,并取得社会的认同和支持。已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市,也要以适当的方式听取社会的意见,并根据听取意见的情况,酌情调整已发布的调控目标。

     今年目标
     1000万套保障房的量
     相当于去年全年商品房的销售总量
     今后一段时期,我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。未来五年,我国计划新建保障性住房3600万套,约是过去10年建设规模的两倍;同时,每年还将改造农村危房150万户以上。到“十二五”末,全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上,基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。

     值得一提的是,2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套,比上年增长70%以上,创历年之最。

     近日,国务院保障性安居工程协调小组与各省、自治区、直辖市和新疆生产建设兵团签订了2011年的保障性安居工程建设目标责任书。

     为了避免出现去年上半年开工进度较慢、年底集中“赶工”的情况,今年1000万套保障房建设的总体时间表已经确定。住房和城乡建设部已经提出要求,各地要早谋划、早动手,尽快落实到项目,尽快落实资金和土地。今年计划建设的项目,要尽早开工,最迟在11月底前要全部开工建设。同时要加快工程进度,保证工程质量,确保今年基本建成500万套以上。

     在全国保障性安居工程工作会议上,李克强副总理表示,今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务,对于稳预期控房价、扩内需转方式具有重大意义,也是调整收入分配结构的重要举措。

     分析认为,随着保障房建设力度的加大,国内房地产市场将逐渐形成商品房和保障房两个市场,而且保障房在房产市场和调控中的作用将逐渐增大。

     ◇今后五年全国新建保障房3600万套
     前不久,国务院主持各地与中央签订了保障性住房的责任书。关键不在一张纸,而在于决心。没有决心,眼前到处都是困难。我想中央已下了这个决心。
     温家宝明确表示:我还有信心。如果我没有信心,不去努力,那就是失职,就是对人民不负责。我不仅要做这样的表态,而且要付诸实际行动。

     必须增加有效供给
     去年我们投资兴建了保障性住房590万套,竣工370万套。今年,将要计划建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。

     计划在今后五年,新建保障性住房3600万套
     保障性住房应当以公租房和廉租房为主,再加上棚户区改造,不要走偏方向。

     还是要下决心毫不动摇地抑制投资和投机性住房需求
     我们采取经济和法律手段,以及必要的行政手段,主要是用差别化贷款利率、税率以及土地供应政策。我相信,我们经过一段时间努力,我们会在抑制投机、投资用房上见到效果。

     ◇国土部发文称控地价 增加中小型限价房供地
     要求各主管部门合理确定土地出让底价控制区间,保障房供地任务未完成追责

     国土资源部在2011年城市住房用地管理和调控重点工作中,将“控价格,防‘地王’”摆上了桌面。前日,该部发出通知称,严防出现高价地,坚决杜绝土地出让中,出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。

     增加中小型限价房供地
     去年“两会”期间,北京连出“地王”,而在今年两会召开间隙,国土部公布此工作重点,也将“防‘地王’”作为今年工作的重点任务和基本要求之一。

     国土部定下目标,今年要增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地,促进房价合理回归。

     完善招拍挂供地政策
     地王频现除市场因素外,招拍制度中的不合理成分,也被认为是产生这一现象的原因之一。

     2011年,国土部则要求各市县国土资源行政主管部门在供应商品住房用地前,要按照本地区向社会公布的年度新建住房价格控制目标,以及拟供宗地所在区域的房价地价水平,合理确定出让底价的控制区间。

     保障房供地实行责任制
     国土部对地方2011年住房用地供应计划的编制定出时间表。国土部要求,各省级国土资源主管部门,要分别在4月上旬、7月上旬和明年1月上旬,汇总各地情况及时上报。部将分3次向社会公布各省(区、市)供地计划及落实情况。

     今年我国将建设1000万套保障性住房
     今年,我国将建设1000万套保障性住房,国土部决定今年对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制,由地方各级国土资源主管部门主要领导人负全责,12月底前总结考核各地落实情况,对未完成国家下达任务的市县要向社会公示,追究责任。

     相关信息
     土地复垦条例发布
     灾害损毁建设用地复垦后可作“补充耕地指标”
     3月5日,国务院总理温家宝签署国务院令公布《土地复垦条例》。根据条例,县级以上地方人民政府将历史遗留损毁和自然灾害损毁的建设用地复垦为耕地的,按照国家有关规定可以作为本省、自治区、直辖市内进行非农建设占用耕地时的补充耕地指标。

     条例就生产建设活动损毁土地的复垦、历史遗留损毁土地和自然灾害损毁土地的复垦、土地复垦验收、土地复垦激励措施、法律责任等作了规定。条例自公布之日起施行。1988年11月8日国务院发布的《土地复垦规定》同时废止。

     ◇发改委:商品房销售将推行明码实价
     有消息透露,目前正在拟订关于商品房销售明码实价的规定。即要专门针对商品房销售做出规定,明确公示代办费用以及物业收费。

     “推行明码实价的初衷主要是为了解决经营者不规范的行为,后来也发展到服务领域。我们要在规定时间内公开全部商品房,并严格按照申报价格明码实价。” 改革开放30年市场经济建立和完善,相关的法律制度也逐步建立完善。目前,我国企业是比较成熟的企业,消费者是比较成熟的消费者,市场也是比较好的市场。因此各方面都要求有一个公开公平公正的环境,所以推行明码实价应该是市场经济必然的发展趋势。经营者有权自己定价,但是必须诚信经营,明码实价。

     市场分析

     ◇住建部:608个城市已公布房价控制目标
     国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市,均已公布年度新建住房价格控制目标。

     4月1日,住建部网站公布,据各地住房城乡建设部门上报汇总,截至3月31日,全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中,已有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标,占92.5%。

     国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市,均已公布年度新建住房价格控制目标。

     购房者决策压力加大
     3月份有77%的城市商品房成交量环比(比上月)下降,最高降幅76%,另23%城市出现增长,最高增幅1314%,另有六成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重庆等调控严厉的城市成交下降严重。

     另外,央行自去年四季度以来连续三次加息,也给购房者的决策带来压力。春节后个人住房贷款业务也已全面收紧,尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“8.5折”优惠利率,但在实际办理中已很难申请到。 在连续加息三次及取消优惠利率后,以20年期100万元等额本息还款的房贷为例,现在贷款比5个月前贷款月供要多出八九百元。

     和住宅成交受挫不同的是,商业办公楼增幅明显
     在调控影响下,3月上海的成交呈现较大的下滑,数据显示,上海一手商品住宅的3月份成交量为17.2万平方米,而去年12月的高峰期成交量为140万平方米;成交均价也从去年12月的2.508万元/平方米的高位,回落到3月的2.0946万元/平方米,跌幅达16.5%。据中原地产统计,3月上海一手住宅成交1635套,合17.78万平方米,环比分别下跌81.15%、82.80%。

     数据显示,3月上海全市二手房成交均价为14904元/平方米,比2011年2月份的16044元/平方米下跌7.11%,这是自2007年10月份以来上海二手房成交均价环比最大跌幅。

     尚地中国观点:限购令是导致成交量下滑的重要因素,自限购令以来,不少开发商都在商议营销对策,不排除一二线城市进入4月开盘高峰期后,会出现一轮价格下滑。

     开发商资金趋紧
     国家统计局统计数据显示,2-3月份,房地产开发企业本年资金来源12173亿元,同比增长16.3%。其中,国内贷款2679亿元,增长7.7%;利用外资86亿元,增长61.5%;自筹资金4184亿元,增长21.4%;其他资金5223亿元,增长16.6%。在其他资金中,定金及预收款3154亿元,增长28.9%;个人按揭贷款1280亿元,下降11.3%。

     分析认为自筹资金比例上调,说明开发商资金紧张。因为国家为平抑增长过快的房地产市场,采取了经济方面的宏观调控政策,银行对房地产的收缩程度高,导致信贷资金渠道受阻,外部融资难促使开发商只有提高自身资金的比例。

     当2010年开发商投资规模扩大,扩张过快,今年受调控影响,成交突然下滑,加上信贷方面渠道受阻,开发商融资难度加大,实际上资金量已经十分紧张。

     此外,2-3月份,全国房地产开发企业房屋施工面积291473万平方米,同比增长39%;房屋新开工面积19083万平方米,增长27.9%;房屋竣工面积6952万平方米,增长13.9%,其中,住宅竣工面积5366万平方米,增长12.1%。

     ◇20城市土地供需双降 商业用地成交占比最大

     受楼市成交量锐减的影响,各地土地市场也开始陷入冷清。3月7日-13日,20座主要城市的土地推出量和成交量双双下跌,其中成交量下降幅度较大。

     据监测显示, 20座主要城市共推出土地51宗,环比减少16宗,推出土地面积共计278.5万平方米,环比下跌6%;成交土地25宗,环比减少53宗,成交面积共计122.8万平方米,环比下跌72%。

     据统计,20座主要城市住宅用地推出量小幅下跌,而成交量下降幅度则较大。上周共推出住宅用地6宗,环比减少4宗,推出土地面积33.7万平方米,环比下跌15%;上周共成交住宅用地6宗,环比减少8宗,成交土地面积14.4万平方米,环比下跌89%。

     一线城市土地推出量紧缩,总供应量下滑。上周仅上海有地供应,且无住宅用地推出;二线城市中,天津推出23宗,共计144.1万平方米,再次成为推出量当周最高城市,二线城市中仅5城市有地块成交。

     上周,20座城市推出的土地中,住宅用地占比为12.1%,共计33.7万平方米;商业用地占比为21.3%,共计59.2万平方米;工业用地推出占比最大,占比达66.6%,共计185.6万平方米。成交土地中,住宅类用地约占成交总量的11.7%,共计14.4万平方米;商业用地成交占比最大,占成交总量的52.1%,共计63.9万平方米;工业用地占成交总量的36.2%,共计44.5万平方米。

     郑州
     ◇郑州市3月份商品住宅量价齐跌
     今年1月份,郑州市推出温柔版限购令,虽然温柔,但效果也不俗。根据郑州市房管局公布的2月份楼市数据,郑州市商品住宅出现了量价齐跌的局面。

       3月份郑州市市区商品房批准预售面积33.46万平方米,较上月下降了58.03%;商品住宅批准预售面积28.57万平方米,较上月下降了57.64%;非住宅批准预售面积4.89万平方米, 较上月下降了60.21%。

       市区商品房销售3072套(间),较上月下降了48.35%;商品房销售面积31.78万平方米,较上月下降了50.11%;商品房销售均价为7222元/平方米,较上月下降了1.08%。

     商品住宅销售面积27.38万平方米,较上月下降了47.11%;商品住宅销售均价为6389元/平方米,较上月下降了2.59%。

     市区非住宅销售面积4.4万平方米,较上月下降了63.12%;非住宅销售价格为12413元/平方米,较上月上涨了18.01%。

     市区住宅二手房共成交922套(间), 较上月下降了58.62%;均价为4531元/平方米,较上月上涨了1.5%。

     许昌
     ◇3月份许昌楼市不冷不热开发商主动营销抢占先机
     在系列调控政策重压下,许昌楼市成交量日渐“沉稳”,新房市场“不温不火”。从上周成交数据来看,除去新推房源情况,楼市依旧保持之前的低认购量;二手房市场成交量也依旧低迷,挂牌价格小幅滑。

     开发商:早早启动营销推售计划
     2011年一开始,楼市调控政策便密集出台:“新国八条”被业内人士认为比2010年的“国十条”和“国五条”更严厉;在深圳、上海等城市率先实行的限购令目前已推广至36个城市,许昌是否会位列其中是买卖双方都关心的事……在这种变幻莫测的市场背景下,许昌的各大开发商一扫往年新政出台后“先观望再定计”的营销策略,出人意料地早早启动了营销推售计划。春节刚过,空港新城便开放了位于市区七一路的售楼中心,3月12日又举行了空港新城爱心募捐暨首批“空港会”会员招募活动;瑞贝卡·家天下的“瑞客会”活动不断;建业·森林半岛举办了展示中心开放暨半岛缤纷电影节;未来·东岸华城于近期奠基;正诚·阳光花墅于3月25日开盘……

     据调查各大开发商都已制定了2011年的推售大计,并将按自身计划按部就班地推进,其中在3、4、5月份入市的新盘不少。我市各大开发商都态度明确,不想在观望坐等中错失了良机。

     不管是2007年“9·27”房贷新政还是2010年的两轮新政,政策的发布多少会让开发商与购房者双双进入观望期。2007年“9·27”房贷新政发布后,市场观望期长达半年,后来各大开发商先后降价,市场观望期才结束。2010年的两轮新政出台后,各大开发商也是在观望了3个月左右后才有所动作。

     2011年出台的“新国八条”虽然被认为比2010年的政策更为严厉,但市场没有出现太多观望情绪,经过连续调控考验的开发商对新政已经有了心理准备。3月份,各大开发商陆续开始大规模推售。有近20个楼盘的开发商声称将在本月推出新房源。走访了东城区、城西、城南板块的部分楼盘,发现看房的人比上个月略有增加,各售楼处人气渐旺。

     许昌的刚性需求依然存在,有需求支撑的市场受到的影响不会太大。市场需要引导,但需求始终是客观存在的。 政策对所有开发商的影响都一样,没有必要观望错失了良机。”2011年入市的新盘不少,竞争态势也不允许开发商过多观望。虽然大部分开发商均做好了不观望按既定步骤推售的决定,但不可否认的是,在政策紧密发布的情况下,楼市已经开始产生“化学反应”。

     政策很清晰,楼市在政策面前变得很敏感。在楼市中,供应量依然有限,刚性需求客观存在,供需会影响市场,这就形成了矛盾。在这种矛盾下,不管是开发商还是置业者都有可能被误导。”有业内人士分析表示,政策出台后,虽然开发商不观望,但购房者必然会观望,因而在供需影响下,多数开发商虽然对楼市仍有信心,但也不敢太激进,甚至在一些方面表现得会偏保守,特别表现在新入市产品的定价方面。

     从市场反馈的信息看,2011年入市的新品将呈现“百花齐放”的风格。产品创新多,带装修出售的产品也将在市场上增多,产品附加值高或许是政策调控下置业者获得的利好。

     随着“新国八条”的发布、房产税在两城市开始试点工作,政策面清晰了,市场也相对明朗了。政策导向还是抑制过旺的投资性需求,刚性需求则呈现稳定增长的趋势。

     过去的一年全国确实出现了一些房价增长过快的城市,不利于楼市的健康稳定发展。从许昌的经济实力、居民收入以及投资性购房者所占的比例来看,许昌楼市相对比较理性和健康,2011年的许昌楼市仍会理性发展。”

     据尚地中国对许昌区域在售楼盘的部分监控,现将3月份市场情况统计分析如下:采集样本项目及成交客户分析
    

    媒体推广分析
    


    根据目前调研统计分析,目前许昌市推广主流媒体是以户外(交通路段及公交车厅)、报广重点投放媒体,区域辅助媒体为电视飞播和短信及派单,网络逐渐凸显。(尚地中国提供,未经允许不得转载
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