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许昌等三线城市房地产市场或迎来趋势性大周期
编辑:许昌楼市网 2017年03月08日10:08 来源:许昌楼市网
摘要:一二线城市的楼市经历了2016年的疯涨,在限购限贷下逐步回归理性!而经过了前几年的“去库存”,许昌等经济实力中等偏上的三线城市从2017年开始迎来大周期!
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    一二线城市的楼市经历了2016年的疯涨,在限购限贷下逐步回归理性!而经过了前几年的“去库存”,许昌等经济实力中等偏上的三线城市从2017年开始迎来大周期!

    华泰证券分析师谢皓宇认为,一线人口出现流出、三线人口则现“返乡潮”,再加上三线省市去化周期的下滑,人口外流和库存因素将发生根本性变化,预计三线城市将迎来趋势性大周期。

    在报告中,华泰谢皓宇表示,回顾2010年与2013年的两次三线躁动,二者都因三四线的人口外流和库存高企而证伪,且未有实质性变化。然而,2014年以来土地管控趋向严格,2015年过后,一线城市人口开始出现一丝“逆流”,被挤出的人口则将引发“返乡潮”:

    上海人口在2015年已现流出迹象,若剔除自然人口增长的因素,2015年上海常住人口机械下降16.3万人。

    截至2016年底,北京人口机械下降4.1万人,是2000年以来第一次出现人口流出。

    

    华泰谢皓宇进一步指出,当前库存高企与人口外流的两大因素均产生变化,并在未来3-5年内出现根本变化,即库存下降和城镇化减速。

    从主要逻辑来看,本次三线大周期的背后,是经济增长方式的变化,即一线城市转向效率的提升,而非人口的增加,三四线城市则通过劳动力的拉动承接更多人口:

    当卡住土地供给的情况下提高经济增长,也就需要提高单位面积产出,然而由于单位面积的人口承载有限,导致要求提高劳动生产效率,也就意味着,未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员,产业结构向更高层级升级。

    相反,三四线城市GDP增长依然依靠劳动生产力的释放,且依然处于第二产业为主的产业结构,所以对劳动力是有需求的。预计三四线凭借更高的GDP增速,通过劳动力拉动能够承载更多的人口,形成对一线挤出的承接,进而带动需求。


    

    未来人口与三线房价怎么走?

    从人口流向来看,当前有17个省直辖市为人口净流入状态,主要以珠三角区域、长三角区域和大北京为主,且集中在东南沿海区域。

    在人口净流出的14个省直辖市中,宁夏、陕西和安徽等8个省市的城镇化率超50%,这意味着这8个省市的城镇化主要来自当地农村人口的转移,而同时城镇人口在向外转移,流向更发达的地区。而这14个省直辖市中的前五位——河南、四川、贵州、安徽和广西,城镇化率均在50%左右及以下,依然处于城镇化率的初级阶段,经济增长方式主要靠劳动生产力的释放。

    有关三四线城市房价上涨的可能性,华泰谢皓宇认为,从逻辑上判断,去化50%之后,即库存周期下降到2~3年时,就能够带来三线的涨价。当前,三线省市第一类库存已经去化得“差不多了”,去化周期已经降到了6个月,接近历史低位。


    

    金城君观点:近期许昌各项目热销的现象也正印证着这一观点,城市化进程不可逆转,随着一二线城市房价和房租的疯涨,刚需的溢出效应也越来越明显,越来越多的刚需被迫从一二线城市转移到三线城市工作和购房,从上图可以看出,随着许昌被划入郑州大都市区范围内,许昌也将迎来新的发展机会。主城区面积将进一步扩大,随着医疗、卫生、教育水平的不断提升,城市化率将会有一个周期性的提高,而这个周期,刚刚开始。

    参考阅读资料:2016年1月28日,《许昌市城市总体规划(2015-2030)》获河南省政府批复,许昌今后15年的发展蓝图至此敲定。

    省政府在批复中明确,许昌市是河南省中部地区重要的中心城市,同意《规划》确定的许昌市2020年中心城区城市人口规模125万人、建设用地规模135平方公里和2030年中心城区城市人口规模190万人、建设用地规模189平方公里的城市规模。

    《许昌市城市总体规划(2015-2030)》确定许昌未来15年发展目标为:将许昌市建设成为中原城市群融合发展先行城市,一座产城融合、活力迸发的创新开放城市,一座林水相依、人水和谐的生态宜居城市,一座传承包容、古风新韵的曹魏文化名城,一座居者心怡、来者心悦的健康幸福城市。

    《许昌市城市总体规划(2015-2030)》确定,许昌市2020年《总体规划》确定,许昌市2020年城镇化率58%,2030年城镇化率75%;2020年中心城区人口规模125万人、建设用地规模135平方公里;2030年中心城区人口规模190万人、建设用地规模189平方公里(2015年市区建成区102.63平方公里,城市人口达到91.6万人)。


    

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    (一期实景照片)

    


    


    


    

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